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去年銷售額破2000億。

近日，金地集團發(fā)布公告稱，公司收到上海證券交易所下發(fā)的《關(guān)于金地(集團)股份有限公司有關(guān)公司債券事項的監(jiān)管工作函》。監(jiān)管函主要針對金地集團此前計劃將“18金地03”公司債券票面利率由5.29%調(diào)降至1.50%是否符合規(guī)定一事。

在此之前，金地集團曾披露《關(guān)于“18 金地 03”公司債券票面利率調(diào)整的公告》，擬將“18金地 03”公司債券利率自5月28日起，由5.29%調(diào)降至1.50%。因有媒體報道，此次下調(diào)利率與前期債券募集說明書的有關(guān)表述不一致。4月21日晚間，上海證券交易所即就調(diào)整利率一事進(jìn)行問詢。

公開資料顯示，金地集團公司債“18金地03”發(fā)行于2018年5月，發(fā)行規(guī)模10億元，期限為3年期，附第二年末回售和票面利率選擇權(quán)。金地集團公告顯示，本期債券在存續(xù)期的前2年(2018年5月28日至2020年5月27日)票面利率為5.29%，在存續(xù)期的第2年末，金地集團根據(jù)當(dāng)前市場環(huán)境，選擇了下調(diào)票面利率，將本期債券在存續(xù)期后1年(2020年5月28日至2021年5月27日)的票面利率為1.50%，并在其存續(xù)期后1年固定不變。

但金地集團這一調(diào)低票面利率的行權(quán)計劃，與該期債券募集說明書的表述出現(xiàn)“違背”。此前，金地集團在《公開發(fā)行2018年公司債券(第二期)募集說明書(面向合格投資者)》中約定，本期債券品種一“存續(xù)期后1年票面利率為本期債券存續(xù)期內(nèi)前2年票面利率加公司提升的基點”。

“問題就在募集招股書中的‘提升’，與當(dāng)前金地集團下調(diào)操作相違背。為吸引投資者多數(shù)企業(yè)會上調(diào)票面利率，金地集團這種將債權(quán)票面率下調(diào)情況已是非常少見，且下調(diào)到1.5%。票面利率下調(diào)后會影響投資者收益，從而加快投資者回售進(jìn)度，金地此番下調(diào)也是讓投資者措手不及。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時間財經(jīng)表示。

或許是此舉引發(fā)反響較大，4月21日午間，金地集團宣布，因市場上投資者對調(diào)整利率等條款有不同理解，故公司申請“18金地03”公司債券自4月21日下午起停牌，待有關(guān)事項明確后，再行復(fù)牌。

針對此次下調(diào)票面利率的標(biāo)準(zhǔn)及與投資者溝通進(jìn)展等，金地集團北京分公司相關(guān)工作人員對時間財經(jīng)表示，“不方便說”。隨后，時間財經(jīng)多次聯(lián)系金地集團董秘辦、廣州公司等，均未獲回復(fù)。

“借新還舊”

據(jù)上清所官網(wǎng)，2020年2月中旬至4月初，金地集團已發(fā)行四期超短期融資券、一期中期票據(jù)，以及一支已獲上交所通過的110億元小公募債券。據(jù)公告，這6支公司債的發(fā)行利率均在2%以上。

值得注意的是，2020年金地集團集中發(fā)行的多支公司債似乎都是“借新還舊”模式。據(jù)債券募集說明書顯示，2020年金地發(fā)行的四只超短期融資券，注冊額累計160億元，發(fā)行額40億元(每支均為10億元)，2020年一期中期票據(jù)發(fā)行的20億元，募集來的資金則全部用于償還自身到期的債務(wù)融資工具。

具體來看，金地2020年度第一期超短期融資券、2020 年度第一期中期票據(jù)用于償還金地2019年發(fā)行的短期債券“19 金地SCP001”，募集書顯示“19金地 SCP001 債券被發(fā)行人于 2019 年 11 月 26 日使用自有資金完成兌付，待本次募集資金到賬后，募集資金10億元用于置換已使用的自籌資金。”此外，金地2020年度第二、三、四期超短期融資券則全部用來置換了此前兌付“18 金地 SCP003”的自有資金。

值得注意的是，今年2月，金地集團還曾因擬發(fā)行的一筆110億元公司債被上交所“追問”。2月11日，金地集團公布110億元公司債融資計劃，期限最長20年。據(jù)募集說明書，該筆債券將采取分期發(fā)行，發(fā)行公司債券期限不超過20年(含20年)，可為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。本次債券募集資金也用于償還公司到期債務(wù)或到期/回售的多支公司債券。也就說，今年以來，金地發(fā)行和擬發(fā)行共170億元擬用以償還到期的公司債券。

據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)此前報道，金地這支長達(dá)20年的公司債為近期僅有的一家債券期限擬不超過20年的品種，“這顯然是房地產(chǎn)企業(yè)在過去所不敢想的，若回到房地產(chǎn)企業(yè)自身，內(nèi)地上市房企超過10年期的公司債券基本為零。”據(jù)公告，金地該支小公募債券分別在第3、6、9、12、15、18年末附加了發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，分別在第6、9、12、15、18年末附加發(fā)行人贖回選擇權(quán)。

但隨后，2月25日，上交所對金地集團擬發(fā)行的110億元小公募債券項目進(jìn)行反饋。反饋意見主要有兩點：一是關(guān)于其他應(yīng)收款的細(xì)節(jié)補充，另一個則是拿地資金的來源及合規(guī)性進(jìn)行說明。

上交所在反饋意見中對金地集團提出，對主要往來款、未來回款安排及未計提減值準(zhǔn)備提供相應(yīng)依據(jù)。同時，要求其披露其他應(yīng)收款中非經(jīng)營性占款的比例和形成原因。

在2020年2月11日的募集說明書中，金地對此說明表示，公司其他應(yīng)收款主要由往來款、保證金、押金和代墊款組成。歷年財報顯示，2016 年末、2017 年末、2018年末和 2019 年三季度末，其他應(yīng)收款賬面價值分別為206.97億元、497.16億元、637.42億元和 811.57億元。據(jù)2020年4月22日，金地集團2019年年報顯示，公司其他應(yīng)收款已上漲至1085.17億元，相比2016年末，金地集團四年間其他應(yīng)收款余額增加878.03億元。

此外， 2019年金地集團應(yīng)收賬款為2.86億元，相比2018年的1.03億元同比上漲176.66%，而應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)比例也由2018年的0.04%上漲為2019年的0.09%。對此，金地集團解釋為商務(wù)服務(wù)應(yīng)收款增長。至2019年末，金地集團應(yīng)收賬款預(yù)期信用損失為1107.5萬元。

“企業(yè)在當(dāng)前債券工作發(fā)行環(huán)境相對寬松的背景下，以‘借新還新’的方式來降低融資成本，有很強的降杠桿導(dǎo)向，但顯然會積累更多的債務(wù)。且隨著企業(yè)規(guī)模越來越大，應(yīng)收款相應(yīng)增加后，需要企業(yè)及時收攏，否則會造成周轉(zhuǎn)難的問題。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

有息負(fù)債947億

公開資料顯示，金地集團1988年初創(chuàng)于中國深圳，1993年開始經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2001年在上交所上市。此前，金地與萬科、保利、招商地產(chǎn)曾并稱“四大龍頭房企”。

根據(jù)財報，2019年金地集團累計銷售額2106億元，營業(yè)收入634.2億元，同比上升 25.1%。2019年金地集團雖如期完成2000億目標(biāo)，其與如今的頭部房企已相差較遠(yuǎn)。公開資料顯示，2019年萬科全年銷售額6308億元(營收3678.9億元)，保利地產(chǎn)(16.050, 0.21, 1.33%)則為4618.48億元(營業(yè)收入2359.34億元)，招商蛇口(17.160, 0.01, 0.06%)最少，但其銷售額也超過了金地集團，為2204.74億元(營收976億元)。另外，“后起之秀“碧桂園2019年公司合同銷售金額達(dá)5522.0億元，總收入約為4859.1億元。

此前的2017年初，金地集團提出“三年奮戰(zhàn)2000億“的目標(biāo)，但也就是在2017年，金地集團營業(yè)收入大幅下滑32.15%。隨后三年，通過逆周期拿地、調(diào)整拿地結(jié)構(gòu)、加大合作比例、提高周轉(zhuǎn)效率等眾多舉措，金地集團重啟擴張之路。

2016年-2019年，金地集團土地年度新增土儲分別為533萬方、1300萬方、1100萬方、1688萬方，土地投資額則分別為399億元、1004億元、1000億元、1200億元，截至2019年末，金地集團已布局全國61個城市，總土地儲備約5233萬平方米。據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)此前報道，在2015年以前，金地集團土地策略為順周期拿地，在2016年高點適當(dāng)收斂后的2017年6月開始，采取逆周期拿地策略。”到2019年，在受融資環(huán)境與政策環(huán)境等因素影響導(dǎo)致房企拿地減少的背景下，金地集團加大力度獲取土地儲備。”財報顯示，2016年全年其拿下的33宗土地，首破千億規(guī)模，2019年金地集團共獲取113宗土地，銷售額突破2000億。

值得注意的是，“合作開發(fā)”也是金地集團近年來拉動規(guī)模擴張的戰(zhàn)略之一。金地集團2019年1200億元的土地總投資額中，金地集團權(quán)益投資額約為588億元，2017年及2018年則分別為473億元及404億元。由于加大了合作比例，金地集團此前歸母凈利潤同比增速并不快，2017年至2019年間，金地凈利潤增速分別為8.61%、18.35%以及24.41%。金地集團似乎也在有意提高這一比例，其在2019年新增權(quán)益土地投資額占比從2018年的40.4%提升至49%，總權(quán)益土地儲備占比也從52.27%提升至53.54%。

但隨著規(guī)模擴張，金地集團有息負(fù)債規(guī)模不斷攀升。2016年-2019年，其有息負(fù)債金額分別為366 億元、553.54 億元、821.42 億元、947.58億元，相比2018年，2019年金地集團有息債務(wù)增長了126.16億元。

近四年金地集團凈負(fù)債率呈現(xiàn)了翻倍增長態(tài)勢。2016年該指標(biāo)為28.40%，2017年為48.22%，2018年上升至57.36%，2019年則達(dá)到60.24%。其資產(chǎn)負(fù)債率也由2016年的65.43%上漲為2019年末的75.40%。同時，金地集團短期負(fù)債壓力有所上升。截止2019年末，金地流動負(fù)債為1883億元，較2018年1406億同比增長33.9%。其中一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債較2018年的82.66億元增長296.92%至328.1億元，占總資產(chǎn)比例由2.97% 提升至9.8%。金地對此則解釋稱，系一年內(nèi)到期還款的長期借款和債券增加所致。

金地集團在2017年、2018年、2019年前三季度，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流一直為負(fù)值，不過，2019年末，該數(shù)值一舉翻正后高達(dá)78.99億元。此背景下，金地集團平均開盤周期仍在進(jìn)一步縮短，2019年這一數(shù)據(jù)為8.8個月，較上年的10.8個月減少2個月，其中5個項目的開盤周期為4.5個月內(nèi)。

“對外投資多了，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流就會持續(xù)出現(xiàn)負(fù)值，也說明該公司在2019年將投資有所放緩后，加之其在2019年年底資金回籠比例大。不過，開盤周期正常的是12個月，金地這樣壓縮下的高周轉(zhuǎn)其實也說明其對做大規(guī)模和資金規(guī)模的‘渴求’”。嚴(yán)躍進(jìn)對時間財經(jīng)表示。

不過，在積極拿地的背后，金地集團銷售規(guī)模增長并不快。從2015年-2019年金地簽約銷售額增速來看，分別為26%、63%、39.9%、15.3%、29.76%，其在規(guī)模增長速度在2016年達(dá)到一定高度后，出現(xiàn)回落態(tài)勢。此外，在金地集團營業(yè)收入依然在650億元以下，2017年以前6年時間，金地集團的營業(yè)收入多數(shù)在300億元級別徘徊，在2017年度跌回376.62億元后，2018年其營收達(dá)到506.99億元，仍低于2016年的555億元。與2019年招商蛇口2204億元銷售額，營收976億元相比，金地集團2019年634億元營收水平仍有較大上漲空間。

金地集團未給2020年制定具體銷售目標(biāo)，但表示“2020年總體目標(biāo)制定仍爭取保持一定增長。”據(jù)此前其發(fā)布的2020年一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，2020 年1-3 月公司累計實現(xiàn)簽約面積 127.5 萬平方米，同比下降 21.11%;累計實現(xiàn)簽約金額 282.1 億元，同比下降 16.58%。