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4月28日晚，新湖中寶(600208.SH)發(fā)布年報(bào)，公司2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入148.10億元，同比下降14.03%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)21.53億元，同比下降14.08%。

去年困擾公司的債務(wù)問題依然沒有得到很好地緩解。截至報(bào)告期末，新湖中寶擁有現(xiàn)今余額146.9億，交易性金融資產(chǎn)19.44億;但短期借款和一年到期之即期負(fù)債分別為39.6億和187.44億?，F(xiàn)今不足以覆蓋短債，且額外有一年期以上長(zhǎng)期借款355.44億。

此前的4月17日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)前景轉(zhuǎn)為負(fù)面，并稱雖然大多數(shù)高收益?zhèn)陌l(fā)展商能解決未來12個(gè)月的在岸及境外債務(wù)，但有4家內(nèi)房將面臨非常高的再融資風(fēng)險(xiǎn)，其中便提及了新湖中寶的債務(wù)及再融資壓力問題。

為緩解資金壓力，3月27日，在國(guó)際資本市場(chǎng)急劇波動(dòng)的背景下，新湖依然完成在境外發(fā)行總額2億美元的債券，且票面年利率高達(dá)11%。彼時(shí)，國(guó)內(nèi)規(guī)模房企幾乎都已經(jīng)暫停海外發(fā)債行為，而新湖以高達(dá)11%利率發(fā)債，顯示公司對(duì)于資金的饑渴。

主營(yíng)收益下降，資金壓力凸顯的背景下，新湖卻以一筆特殊的股權(quán)投資，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。就在幾天前，新湖中寶擬以現(xiàn)金30.685億港元認(rèn)購(gòu)綠城中國(guó)(3900.HK)3.23億股H股股份，搖身變?yōu)榫G城第三大股東。

30億入綠城，看似輕描淡寫，但背后錯(cuò)綜的關(guān)聯(lián)交易卻并不簡(jiǎn)單。因新湖入股之前，曾先后多次向綠城出讓項(xiàng)目回籠資金紓困，累計(jì)涉及資金已超70億。資金從綠城至新湖，再由新湖至綠城，一來一往，雙方的關(guān)系更為密切，但各自意圖為何?

對(duì)此，新湖方面對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，集團(tuán)沒有退出地產(chǎn)的打算，以合理價(jià)位購(gòu)入綠城資產(chǎn)對(duì)雙方是雙贏局面。

也許，在資本市場(chǎng)長(zhǎng)袖善舞的新湖中寶掌門人黃偉，正謀劃一場(chǎng)試圖化解新湖中寶困境的資本局。

30億押寶綠城

游弋在資本市場(chǎng)的“新湖系”掌門人黃偉，再次展現(xiàn)其長(zhǎng)袖善舞的投資能力。日前，新湖中寶的投資版圖再添一角，擬以現(xiàn)金30.685億港元認(rèn)購(gòu)綠城3.23億股H股股份，每股價(jià)格9.5港元。

交易前，綠城前三大股東為中交集團(tuán)、九龍倉(cāng)、宋衛(wèi)平，分別持股28.78%、24.9%、9.97%;交易后，中交、九龍倉(cāng)、新湖中寶、宋衛(wèi)平持股比例將變?yōu)?5.06%、21.68%、12.95%、8.68%，新湖中寶將向綠城提名一名董事候選人。

在香港上市的中資地產(chǎn)股中，綠城屬于“滯漲”股之一。由于股價(jià)長(zhǎng)期低迷，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東還曾向股東致歉。因此，若以綠城董事會(huì)召開之日前十個(gè)交易日加權(quán)平均價(jià)格計(jì)算，此次交易溢價(jià)率達(dá)31%，直接抬高綠城股價(jià)，公告次日漲幅達(dá)8.13%。

即便這樣，熟悉此次交易的人稱，在新湖中寶看來，上述交易價(jià)位較為合理。因?yàn)榻刂?019年12月31日，綠城總資產(chǎn)3370.92億元，每股凈資產(chǎn)12.73元，折合港元算，與此次交易價(jià)格折價(jià)超四成。同時(shí)值得關(guān)注的是，綠城自張亞東接手以來，逐步提速，去年開始加大土地投資力度，大有重新發(fā)力的趨勢(shì)。黃偉此際入股綠城，有機(jī)會(huì)分享股價(jià)上漲紅利。

另外，新湖中寶方面告訴第一財(cái)經(jīng)：“新湖與綠城的合作關(guān)系由來已久，此次由項(xiàng)目上升至股權(quán)投資層面，可進(jìn)一步深化雙方合作關(guān)系，互信互利。同時(shí)以低于每股凈資產(chǎn)的價(jià)位投資綠城，對(duì)新湖來說也是一筆劃算的買賣。”

而綠城看上的，是新湖中寶手握的大量土儲(chǔ)。截至2019年6月底，新湖中寶擁有開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量約50個(gè)，項(xiàng)目土地面積約1200萬平方米，加上江蘇啟東和浙江平陽的海涂項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總面積達(dá)3000萬平方米。

新湖中寶上市于1999年，控股股東新湖集團(tuán)持股比例32.41%。除新湖中寶外，新湖集團(tuán)旗下還有上市公司哈高科，以及舊新三板公司湘財(cái)證券，并參股多家金融、資源性企業(yè)，被業(yè)內(nèi)稱為“新湖系”。

新湖系的商業(yè)版圖，由溫商黃偉一手打造，從在溫州市委黨校教書，到下海創(chuàng)辦新湖集團(tuán)，黃偉的原始資本積累與期貨股票息息相關(guān)。2009年，新湖系對(duì)內(nèi)部資源進(jìn)行整理，新湖中寶徹底確立其在集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦位置。

2015年開始，新湖中寶先后入股中信銀行、溫州銀行、盛京銀行、湘財(cái)證券等多家金融機(jī)構(gòu)，并將投資觸角伸到新興科創(chuàng)領(lǐng)域，趣鏈科技、51信用卡、萬得信息、邦盛科技等公司背后，均活躍著“新湖系”身影。

金融與地產(chǎn)互相輸血，曾對(duì)新湖中寶的業(yè)績(jī)提升實(shí)現(xiàn)助力。而在綠城看來，引入這位“非典型房企”作為股東，可產(chǎn)生“1+1>2”的協(xié)同效應(yīng)，在地產(chǎn)存量和新增、產(chǎn)業(yè)融合以及非地產(chǎn)領(lǐng)域協(xié)同合作，實(shí)現(xiàn)共贏。

實(shí)際上，這并非雙方首次牽手。公告當(dāng)天，新湖中寶向綠城轉(zhuǎn)讓浙江啟智100%的股權(quán)，綠城需投入11.51億元;轉(zhuǎn)讓南通新湖50%股權(quán)，綠城需投入6.72億元，加上此前兩筆交易，雙方合作規(guī)模已達(dá)77.02億元。

“新湖中寶與綠城的造房理念類似，均注重精品打造。”熟悉新湖的人士透露，此外，由于上海地價(jià)高企，房企拿地困難重重，綠城因此前發(fā)展節(jié)奏問題，急需補(bǔ)充土儲(chǔ)，新湖與綠城一個(gè)要錢一個(gè)要地，由此促成交易。

由于新湖中寶資產(chǎn)性質(zhì)復(fù)雜，綠城所付交易款中包含向其提供的財(cái)務(wù)資助，以4月19日出讓的上海中翰項(xiàng)目為例，13.83億元財(cái)務(wù)資助按年利率10%計(jì)息，所有本金及利息須由目標(biāo)公司在不遲于2024年3月28日前付給買方。

舊改沉疴待解

對(duì)黃偉和新湖中寶來說，過去的2019年顯得沉重。

在2018年胡潤(rùn)全球富豪榜中，黃偉李萍夫婦財(cái)富330億元，霸居溫州首富。一年過去，在2019年胡潤(rùn)富豪榜，二人資產(chǎn)縮水三分之一，僅剩230億元。

而新湖中寶在頻頻甩賣資產(chǎn)之余，銷售業(yè)績(jī)也出現(xiàn)下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015~2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，到2019年，這一數(shù)據(jù)跌至138.4億元。

盈利情況也頻頻波動(dòng)。2016 年~2019 年上半年，新湖中寶營(yíng)業(yè)收入分別為136.26億元、175.00億元、172.27億元和72.75億元，歸母凈利潤(rùn)分別為58.38億元、33.22億元、25.06億元和17.21億元。

業(yè)績(jī)遲滯不前，但新湖中寶并非手無存糧，該集團(tuán)合計(jì)3000萬平方米土儲(chǔ)分布于上海、江蘇、浙江、江西、山東、遼寧、天津等省市，卻遲遲無法轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績(jī)，背后原因何在?

“新湖中寶大量資產(chǎn)集中于長(zhǎng)三角，當(dāng)年切入市場(chǎng)時(shí)，由于招拍掛成本高，轉(zhuǎn)而走舊改的路子。但上海舊改情況復(fù)雜，許多項(xiàng)目都是經(jīng)好幾個(gè)企業(yè)接手才能完成。”據(jù)接近新湖方面的人士稱。

2001年，新湖中寶首入上海，拿下上海普陀區(qū)東新村舊改地塊，此后新湖中寶先后在閘北、黃浦、虹口獲得多個(gè)舊改項(xiàng)目。但這些項(xiàng)目中，不少開發(fā)時(shí)間超過十年，因?yàn)殚_發(fā)速度過于緩慢，新湖中寶還曾收到深交所問詢函。

數(shù)據(jù)顯示，2016年~2019年6月末，新湖中寶存貨分別達(dá)517億元、594億元、703億元及730億元，占公司總資產(chǎn)的比重分別為46.34%、47.66%、50.30%及49.84%，主要為房地產(chǎn)存貨。

不過上述人士表示，新湖并非有意囤地，一些項(xiàng)目前期已投入上百億元資金，但因政策復(fù)雜和舊改推進(jìn)緩慢等問題，遲遲難以轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)，同時(shí)該集團(tuán)還承擔(dān)著高昂的融資成本，導(dǎo)致如今的債務(wù)局面。

2020年3月17日，穆迪將新湖中寶企業(yè)家族評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至B3。“評(píng)級(jí)下調(diào)反映了我們對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)弱將增加新湖中寶再融資風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，因?yàn)樵摴疚磥?2~18個(gè)月將有大量債務(wù)到期。”穆迪助理副總裁/分析師楊昱穎表示。

穆迪稱，新湖中寶持有228億元人民幣的巨額短期債務(wù)，將于2020年9月底到期。“截至2019年9月底，該公司現(xiàn)金水平為129億元人民幣，加上經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，將不足以支付這些到期債務(wù)。”

為應(yīng)付到期債務(wù)，3月27日，新湖中寶完成在境外發(fā)行總額2億美元的債券，票面年利率高達(dá)11%，在境外美元債市場(chǎng)波動(dòng)、美元流動(dòng)性稀缺的情況下，新湖中寶將面臨較高的融資成本與風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)集團(tuán)債務(wù)問題，新湖中寶對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，隨著疫情帶來政策寬松預(yù)期，加上引入合作方，集團(tuán)地產(chǎn)銷售窗口重新打開;投資板塊方面，大規(guī)模支出的投入期已基本結(jié)束，金融資產(chǎn)在加快上市進(jìn)程中，有望帶來現(xiàn)金回流。